Chaque gouvernement a sa loi…
On se souvient des lois PERISSOL, BESSON, SCELLIER, visant à donner pour chacune des avantages fiscaux pour les investisseurs
privés construisant un logement destiné à la location…
Cette fois c’est Madame DUFLOT qui a été chargée d’établir un nouveau dispositif qui modifie très sensiblement la loi
Scellier.
Pour Demeures du Nord, nous étudions actuellement la possibilité et l‘intérêt de proposer aux investisseurs privés la solution
d’un concept constructif qui soit en bonne adéquation avec cette loi.
J’en reparlerai donc tout prochainement !
Issus du Guide de la loi Duflot, je vous en restitue les plus importants éléments :
LA LOI DUFLOT :
1/ Un dispositif d’incitation fiscale à l’investissement en faveur de la construction de logements
Le nouveau dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif qui entre en vigueur au 1er janvier 2013, vise un objectif
simple : construire des logements accessibles là où c’est nécessaire, c’est-à-dire dans les zones où la demande de logements est la plus forte.
Il va ainsi inciter les particuliers investisseurs à proposer à la location des logements neufs, dont le loyer sera fixé à un
niveau intermédiaire, c’est-à-dire inférieur d’environ 20% au loyer de marché. Ces logements seront construits dans des zones où les besoins en logements sont importants et bénéficieront à des
ménages ayant des ressources limitées (d’un niveau cependant supérieur au seuil leur permettant d’accéder à un logement social).
Le nouveau dispositif de soutien à l’investissement locatif sera à la fois plus incitatif sur le plan fiscal, mais aussi plus
exigeant en termes de contreparties sociales que son prédécesseur, le « Scellier ». Il devrait également être plus efficace et permettre la construction de 40 000 logements par an (contre 30 000
pour le Scellier).
> Mobiliser les particuliers investisseurs
Le dispositif fiscal présenté permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour l’acquisition ou la construction
d’un logement neuf, en contrepartie d’un engagement de mise en location de ce même logement pendant neuf ans, sous certaines conditions.
Si un particulier investisseur acquiert ou fait construire un logement neuf entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, il
pourra bénéficier d’une réduction d’impôt s’élevant à 18 % du prix d’achat du logement (dans la limite de 300 000 € et d’un plafond d’achat fixé à 5 500 €/m²), étalée sur neuf ans.
Le bénéfice de cette réduction d’impôt est toutefois soumis au respect de certaines conditions :
– le logement devra ainsi être mis en location pendant une période minimale de neuf ans,
– le loyer appliqué sera plafonné et inférieur au prix du marché d’environ 20 %,
– les locataires devront présenter un niveau de ressources également plafonné.
Il est possible de bénéficier de la disposition pour la souscription de titres de sociétés civiles de placement immobilier
(SCPI), si 95 % de cette souscription est investie dans des logements éligibles au dispositif et loués dans les conditions qu’il prévoit. Dans ce cas, la réduction d’impôt sera égale à 18 % des
95 % du montant de la souscription, étalée sur neuf ans.
Ce type d’opération ne pourra être réalisé, pour chaque propriétaire investisseur, que sur deux logements par an au maximum
(dans la limite d’un investissement total de 300 000 € par an).
La réduction d’impôt que permet ce dispositif est incluse dans le plafonnement à 10 000€ des avantages fiscaux.
> Construire prioritairement dans les zones en déficit de logement
Quels sont les logements concernés ?
– les logements acquis neufs ou en état d’achèvement ;
– les logements que l’investisseur fait construire ;
– les locaux affectés à un autre usage que l’habitation transformés en logement ;
– les logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence et qui sont réhabilités ;
– les logements lourdement rénovés.
Construire des logements accessibles là où c’est nécessaire
Contrairement aux dispositifs de soutien à l’investissement locatif précédents, seuls les logements situés dans les zones A bis,
A et et B1 seront désormais éligibles, c’est-à-dire l’Ile-de-France et les principales grandes agglomérations françaises. Les logements situés dans les communes de zone B2 ne seront éligibles au
dispositif que si la commune a fait l’objet d’un agrément délivré par le préfet de région.
Plafonds Loyers Loi Duflot pour 2013 :
Zone B1 : 9.88€/m²
Zone B2 : 8.59€/m²
Détail des zones : CLIQUER sur http://www.loi-duflot-conseil.fr/zones-loi-duflot.htm
2/ Un dispositif plus ciblé et plus social
> Les contours d’un dispositif social
L’investisseur s’engage à louer son logement pendant neuf ans, à usage de résidence principale, à des locataires qui ne peuvent
être ni des ascendants, ni des descendants, ni membres du foyer fiscal de l’investisseur.
La première location du logement doit intervenir dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux ou l’acquisition du
logement.
Les ressources de ces locataires devront être inférieures à un plafond, fonction de la composition du ménage (cf. annexe). Ces
plafonds de ressources des locataires seront baissés par rapport à ceux du dispositif « Scellier intermédiaire », pour recentrer le nouveau dispositif sur les classes modestes et moyennes,
notamment pour ceux ayant des revenus situés juste au-dessus des plafonds donnant accès au logement social.
Le logement devra être loué dans le respect d’un plafond de loyer (cf. annexe). Ce plafond est fonction de la zone où se situe
le logement. Il pourra également être modulé à la baisse localement par arrêté du préfet de région afin d’être adapté au marché locatif local et d’être inférieur d’environ 20 % aux loyers de
marché. Enfin, il est également fonction de la surface du logement.
Ainsi, le bénéfice de l’avantage fiscal est soumis à une contrepartie sociale : l’investisseur s’engage à louer son bien à un
loyer inférieur au prix de marché et à des ménages aux ressources intermédiaires.
> La performance énergétique, une assurance de maîtrise des charges pour les locataires
Pour être éligibles à la réduction d’impôt, les logements devront atteindre un certain niveau de performance énergétique : en
métropole, pour les logements neufs, le respect de la réglementation thermique 2012 -RT2012- si le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2013, et dans le cas contraire, l’octroi
d’un label « bâtiment basse consommation, BBC 2005 », ou le respect de la RT 2012 par anticipation.
3/ Date d’entrée en vigueur
Le nouveau dispositif s’applique pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2013. Il sera donc possible de
bénéficier de la réduction d’impôt dès 2014, sur les revenus déclarés en 2014 au titre de 2013.
Afin d’assurer une mise en place progressive du nouveau dispositif, une période transitoire est prévue. Pourront ainsi
bénéficier du dispositif Scellier les opérations ayant fait l’objet d’une réservation enregistrée chez un notaire ou un service des impôts au plus tard le 31 décembre 2012, et dont les actes
authentiques d’achat seront signés avant le 31 mars 2013.
