Chaque gouvernement a sa loi…

On se souvient des lois PERISSOL, BESSON, SCELLIER, visant à donner pour chacune des avantages fiscaux pour les investisseurs
privés construisant un logement destiné à la location…
Cette fois c’est Madame DUFLOT qui a été chargée d’établir un nouveau dispositif qui modifie très sensiblement la loi
Scellier.
Pour Demeures du Nord, nous étudions actuellement la possibilité et l‘intérêt de proposer aux investisseurs privés la solution
d’un concept constructif qui soit en bonne adéquation avec cette loi.
J’en reparlerai donc tout prochainement !

Issus du Guide de la loi Duflot, je vous en restitue les plus importants éléments :

LA LOI DUFLOT :

1/ Un dispositif d’incitation fiscale à l’investissement en faveur de la construction de logements
Le nouveau dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif qui entre en vigueur au 1er janvier 2013, vise un objectif
simple : construire des logements accessibles là où c’est nécessaire, c’est-à-dire dans les zones où la demande de logements est la plus forte.

Il va ainsi inciter les particuliers investisseurs à proposer à la location des logements neufs, dont le loyer sera fixé à un
niveau intermédiaire, c’est-à-dire inférieur d’environ 20% au loyer de marché. Ces logements seront construits dans des zones où les besoins en logements sont importants et bénéficieront à des
ménages ayant des ressources limitées (d’un niveau cependant supérieur au seuil leur permettant d’accéder à un logement social).

Le nouveau dispositif de soutien à l’investissement locatif sera à la fois plus incitatif sur le plan fiscal, mais aussi plus
exigeant en termes de contreparties sociales que son prédécesseur, le « Scellier ». Il devrait également être plus efficace et permettre la construction de 40 000 logements par an (contre 30 000
pour le Scellier).

> Mobiliser les particuliers investisseurs
Le dispositif fiscal présenté permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour l’acquisition ou la construction
d’un logement neuf, en contrepartie d’un engagement de mise en location de ce même logement pendant neuf ans, sous certaines conditions.
Si un particulier investisseur acquiert ou fait construire un logement neuf entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, il
pourra bénéficier d’une réduction d’impôt s’élevant à 18 % du prix d’achat du logement (dans la limite de 300 000 € et d’un plafond d’achat fixé à 5 500 €/m²), étalée sur neuf ans.
Le bénéfice de cette réduction d’impôt est toutefois soumis au respect de certaines conditions :
– le logement devra ainsi être mis en location pendant une période minimale de neuf ans,
– le loyer appliqué sera plafonné et inférieur au prix du marché d’environ 20 %,
– les locataires devront présenter un niveau de ressources également plafonné.
Il est possible de bénéficier de la disposition pour la souscription de titres de sociétés civiles de placement immobilier
(SCPI), si 95 % de cette souscription est investie dans des logements éligibles au dispositif et loués dans les conditions qu’il prévoit. Dans ce cas, la réduction d’impôt sera égale à 18 % des
95 % du montant de la souscription, étalée sur neuf ans.
Ce type d’opération ne pourra être réalisé, pour chaque propriétaire investisseur, que sur deux logements par an au maximum
(dans la limite d’un investissement total de 300 000 € par an).
La réduction d’impôt que permet ce dispositif est incluse dans le plafonnement à 10 000€ des avantages fiscaux.

> Construire prioritairement dans les zones en déficit de logement
Quels sont les logements concernés ?
– les logements acquis neufs ou en état d’achèvement ;
– les logements que l’investisseur fait construire ;
– les locaux affectés à un autre usage que l’habitation transformés en logement ;
– les logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence et qui sont réhabilités ;
– les logements lourdement rénovés.

Construire des logements accessibles là où c’est nécessaire
Contrairement aux dispositifs de soutien à l’investissement locatif précédents, seuls les logements situés dans les zones A bis,
A et et B1 seront désormais éligibles, c’est-à-dire l’Ile-de-France et les principales grandes agglomérations françaises. Les logements situés dans les communes de zone B2 ne seront éligibles au
dispositif que si la commune a fait l’objet d’un agrément délivré par le préfet de région.

Plafonds Loyers Loi Duflot pour 2013 :
Zone B1 : 9.88€/m²
Zone B2 : 8.59€/m²
Détail des zones : CLIQUER sur http://www.loi-duflot-conseil.fr/zones-loi-duflot.htm

2/ Un dispositif plus ciblé et plus social

> Les contours d’un dispositif social

L’investisseur s’engage à louer son logement pendant neuf ans, à usage de résidence principale, à des locataires qui ne peuvent
être ni des ascendants, ni des descendants, ni membres du foyer fiscal de l’investisseur.
La première location du logement doit intervenir dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux ou l’acquisition du
logement.
Les ressources de ces locataires devront être inférieures à un plafond, fonction de la composition du ménage (cf. annexe). Ces
plafonds de ressources des locataires seront baissés par rapport à ceux du dispositif « Scellier intermédiaire », pour recentrer le nouveau dispositif sur les classes modestes et moyennes,
notamment pour ceux ayant des revenus situés juste au-dessus des plafonds donnant accès au logement social.
Le logement devra être loué dans le respect d’un plafond de loyer (cf. annexe). Ce plafond est fonction de la zone où se situe
le logement. Il pourra également être modulé à la baisse localement par arrêté du préfet de région afin d’être adapté au marché locatif local et d’être inférieur d’environ 20 % aux loyers de
marché. Enfin, il est également fonction de la surface du logement.
Ainsi, le bénéfice de l’avantage fiscal est soumis à une contrepartie sociale : l’investisseur s’engage à louer son bien à un
loyer inférieur au prix de marché et à des ménages aux ressources intermédiaires.

> La performance énergétique, une assurance de maîtrise des charges pour les locataires
Pour être éligibles à la réduction d’impôt, les logements devront atteindre un certain niveau de performance énergétique : en
métropole, pour les logements neufs, le respect de la réglementation thermique 2012 -RT2012- si le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2013, et dans le cas contraire, l’octroi
d’un label « bâtiment basse consommation, BBC 2005 », ou le respect de la RT 2012 par anticipation.

3/ Date d’entrée en vigueur
Le nouveau dispositif s’applique pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2013. Il sera donc possible de
bénéficier de la réduction d’impôt dès 2014, sur les revenus déclarés en 2014 au titre de 2013.
Afin d’assurer une mise en place progressive du nouveau dispositif, une période transitoire est prévue. Pourront ainsi
bénéficier du dispositif Scellier les opérations ayant fait l’objet d’une réservation enregistrée chez un notaire ou un service des impôts au plus tard le 31 décembre 2012, et dont les actes
authentiques d’achat seront signés avant le 31 mars 2013.

Alors que le crédit d’impôt alloué aux Pompes à Chaleur par la Loi de Finances 2009
est passé depuis le 1er janvier 2009 de 50 à 40% et qu’il est prévu qu’il passe à 25% pour les années 2010 à 2012, l’Association Française pour les Pompes à Chaleur appelle, dans un communiqué
publié tout récemment, à une sortie plus souple.

« L’AFPAC souhaite sensibiliser fortement les pouvoirs publics sur l’importance
de réduire plus progressivement le dispositif afin de ne pas porter atteinte à la pérennité de la filière … et à l’importante contribution que les PAC apportent à l’atteinte des objectifs des
pouvoirs publics en terme d’Energies Renouvelables.
 L’AFPAC craint en effet un “effet d’aubaine”. “En cas de sortie trop brutale du dispositif, l’AFPAC craint des effets pervers comme par exemple celui d’occasionner un afflux brutal de la
demande fin 2009, afflux susceptible d’entraîner une forte baisse de la qualité due à l’entrée en scène d’acteurs peu scrupuleux(…) L’activité des professionnels ayant investi dans la qualité
en serait de plus gravement perturbée et discréditée. Des mécontentements pourraient de même naître de l’incapacité des acteurs réellement professionnels à gérer un tel afflux de demandes. »

L’AFPAC propose donc afin de garantir une qualité d’installation optimale au consommateur dans le cadre de sa Démarche Qualité PAC, une baisse progressive du crédit d’impôt sur les 4
années de la nouvelle Loi de finances. Après un maintien du taux du crédit d’impôt à 40% pour les années 2009 et 2010, l’Association recommande de le maintenir à 30 % en 2011 et en 2012.

Compte tenu que déjà trop d’installateurs peu scrupuleux se sont lancés dans les énergies renouvelables (aérothermie et géothermie) avec beaucoup de déboires pour certains consommateurs, je pense
qu’un afflux plus important des demandes d’installations représente un danger et ne pourrait répondre à une offre globale de qualité.
Une bonne idée donc, que de proposer une sortie du dispositif très progressive !

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Dans le précédent article que j’avais consacré aux nouveaux dispositifs de la
nouvelle loi de défiscalisation Scellier en matière d’investissement à usage locatif, (voir article du 15 janvier dans la rubrique Fiscalité), il était précisé que ces avantages fiscaux étaient
réservés aux seuls logements situés dans les zones A, B1 et B2 retenus pour l’application des dispositifs Robien et Borloo.

Afin de compléter cet article, voici donc les villes et villages concernés, ceci
pour les départements Nord et Pas de Calais :

ZONE A : Néant.

ZONE B1 :

Département 59 : Abscon, Anhiers, Aniche, Villeneuve-d’Ascq, Anstaing, Anzin,
Auberchicourt, Aubry-du-Hainaut, Auby, Aulnoy-lez-Valenciennes, Baisieux, Bellaing, Beuvrages, Bondues, Bouchain, Bourghelles, Bousbecque, Bouvines, Bruay-sur-l’Escaut, Bruille-lez-Marchiennes,
Bruille-Saint-Amand, Capinghem, Château-l’Abbaye, Chéreng, Comines, Condé-sur-l’Escaut, Courchelettes, Crespin, Croix, Cuincy, Cysoing, Dechy, Denain, Douai, Douchy-les-Mines, Écaillon,
Émerchicourt, Emmerin, Englos, Erre, Escaudain, Escautpont, Esquerchin, Faches-Thumesnil, Famars, Fenain, Flers-en-Escrebieux, Flines-lès-Mortagne, Forest-sur-Marque, Fresnes-sur-Escaut, Gruson,
Guesnain, Hallennes-lez-Haubourdin, Halluin, Haubourdin, Haulchin, Haveluy, Hélesmes, Hem, Hergnies, Hérin, Hornaing, Lallaing, Lambersart, Lambres-lez-Douai, Lannoy, Lauwin-Planque, Lecelles,
Leers, Lesquin, Lewarde, Lezennes, Lieu-Saint-Amand, Lille, Linselles, Loffre, Lompret, Loos, Lourches, Louvil, Lys-lez-Lannoy, La Madeleine, Maing, Marcq-en-Baroeul, Marly, Marquette-lez-Lille,
Masny, Maulde, Millonfosse, Moncheaux, Mons-en-Baroeul, Montigny en-Ostrevent, Mortagne-du-Nord, Mouvaux, Neuville-en-Ferrain, La Neuville, Neuville-sur-Escaut, Nivelle, Noyelles-lès-Seclin,
Odomez, Oisy, Onnaing, Ostricourt, Pecquencourt, Pérenchies, Petite-Forêt, Prémesques, Prouvy, Quarouble, Quiévrechain, Râches, Raimbeaucourt, Raismes, Rieulay, Roeulx, Ronchin, Roncq,
Roost-Warendin, Roubaix, Rouvignies, Sailly-lez-Lannoy, Sainghin-en-Mélantois, Saint-Amand-les-Eaux, Saint-André-lez-Lille, Saint-Aybert, Saint-Saulve, Santes, Saultain, Seclin, La Sentinelle,
Sequedin, Sin-le-Noble, Somain, Templemars, Thiant, Thivencelle, Thumeries, Thun-Saint-Amand, Toufflers, Tourcoing, Tressin, Trith-Saint-Léger, Valenciennes, Vendeville, Verlinghem, Vicq,
Vieux-Condé, Wahagnies, Wallers, Wambrechies, Wasquehal, Wattignies, Wattrelos, Wavrechain-sous-Denain, Waziers, Wervicq-Sud, Willems.

Département 62 : Ablain-Saint-Nazaire, Aix-Noulette, Angres, Annay, Avion,
Billy-Montigny, Bois-Bernard, Brebières, Bully-les-Mines, Carvin, Corbehem, Courcelles-lès-Lens, Courrières, Dourges, Drocourt, Éleu-dit-Leauwette, Estevelles, Évin-Malmaison,
Fouquières-lès-Lens, Givenchy-en-Gohelle, Grenay, Harnes, Hénin-Beaumont, Leforest, Lens, Liévin, Loison-sous-Lens, Loos-en-Gohelle, Mazingarbe, Méricourt, Montigny-en-Gohelle, Noyelles-Godault,
Noyelles-lès-Vermelles, Noyelles-sous-Lens, Oignies, Pont-à-Vendin, Rouvroy, Sallaumines, Souchez, Vendin-le-Vieil, Vermelles, Vitry-en-Artois, Libercourt.
 
ZONE B2 :

Département 59 : Armentières, Assevent, Bailleul, La Bassée, Bauvin, Bergues,
Bierne, Bourbourg, Boussières-sur-Sambre, Boussois, Bray-Dunes, Cappelle-la-Grande, La Chapelle-d’Armentières, Coudekerque, Coudekerque-Branche, Craywick, Deûlémont, Dunkerque, Éclaibes,
Erquinghem-Lys, Feignies, Ferrière-la-Grande, Fort-Mardyck, Frelinghien, Ghyvelde, Grande-Synthe, Grand-Fort-Philippe, Gravelines, Hautmont, Houplines, Hoymille, Jeumont, Leffrinckoucke,
Limont-Fontaine, Loon-Plage, Louvroil, Mairieux, Marpent, Maubeuge, Méteren, Neuf-Mesnil, Nieppe, Provin, Quaëdypre, Quesnoy-sur-Deûle, Recquignies, Rousies, Saint-Georges-sur-l’Aa,
Saint-Jans-Cappel, Saint-Pol-sur-Mer, Saint-Remy-du-Nord, Socx, Steenwerck, Téteghem, Warneton, Zuydcoote.

Département 62 : Achicourt, Agny, Allouagne, Annequin, Annezin, Anzin-Saint-Aubin,
Arras, Athies, Auchel, Auchy-les-Mines, Barlin, Beaurains, Bénifontaine, Berck, Béthune, Beugin, Beuvry, Billy-Berclau, Boulogne-sur-Mer, Bouvigny-Boyeffles, Bruay-la-Buissière, Burbure, Calais,
Calonne-Ricouart, Camblain-Châtelain, Cambrin, Camiers, Cauchy-à-la-Tour, Chocques, Condette, Coquelles, Coulogne, Cucq, Cuinchy, Dainville, Dannes, Divion, Douvrin, Drouvin-le-Marais, Echinghen,
Ecquedecques, Équihen-Plage, Essars, Étaples, Étrun, Festubert, Feuchy, Fouquereuil, Fouquières-lès-Béthune, Givenchy-lès-la-Bassée, Gonnehem, Gosnay, Guînes, Haillicourt, Haisnes, Hames-Boucres,
Hersin-Coupigny, Hesdigneul-lès-Béthune, Hinges, Houchin, Houdain, Hulluch, Isques, Labeuvrière, Labourse, Lapugnoy, Lillers, Lozinghem, Maisnil-lès-Ruitz, Marck, Marles-les-Mines, Maroeuil,
Merlimont, Meurchin, Nesles, Neufchâtel-Hardelot, Noeux-les-Mines, Oblinghem, Outreau, Oye-Plage, Le Portel, Rang-du-Fliers, Rebreuve-Ranchicourt, Ruitz, Sailly-Labourse, Sains-en-Gohelle,
Sainte-Catherine, Saint-Étienne-au-Mont, Saint-Laurent-Blangy, Saint-Léonard, Saint-Martin-Boulogne, Saint-Nicolas, Sangatte, Tilloy-lès-Mofflaines, Le Touquet-Paris-Plage, Vaudricourt,
Vendin-lès-Béthune, Verquigneul, Verquin, Verton, Violaines, Wimereux, Wimille, Wingles.

Le gouvernement vient d’instaurer une nouvelle loi de défiscalisation immobilière,
la loi Scellier. Cette mesure exceptionnelle est en quelque sorte une nouvelle loi Robien, mais plus avantageuse pour de nombreux contribuables. Elle a été mise en place pour relancer le
mécanisme de l’investissement locatif privé.

Demeures du Nord a construit de nombreuses maisons issues de sa gamme « Les Basics »
destinées à la location pour des investisseurs privés. Cette nouvelle loi devrait en augmenter sensiblement le marché. Notre bureau d’études étudie actuellement de nouveaux modèles Demeures du
Nord cadrant bien avec ce type d’investissement et les modalités de ce nouveau dispositif fiscal. Notre Service Foncier a été chargé de sélectionner des terrains propices à cette forme
d’investissement en vue d’une rentabilité intéressante.

La loi Scellier se différencie de la loi Robien dans le sens ou l’avantage fiscal
est une réduction d’impôt et non pas une diminution du revenu imposable comme c’est le cas avec la défiscalisation de Robien.
Les investisseurs qui construiront une maison en vue d’une location peuvent à présent, choisir un régime alternatif, la loi Scellier, consistant en une réduction d’impôt, plafonnée à 300 000€ et
limitée à une opération par an. Le taux de réduction d’impôt a été fixé à 25% du prix du logement acquis par le contribuable !

DETAIL DE LA LOI :

LOI DE FINANCES RECTIFICATIVE POUR 2008
REFORME DES REGIMES ROBIEN / BORLOO – LOI SCELLIER

La Loi de finances rectificative pour 2008 n°2008-1443 a été publiée au Journal Officiel du 31 décembre
2008 après avoir été validée par le Conseil Constitutionnel. Cette Loi de finances rectificative contient
entre autres la réforme des régimes « Robien » et « Borloo ».
Cette réforme consiste à supprimer à terme les dispositifs d’amortissement « Robien » et « Borloo »
neufs et à les remplacer par un mécanisme temporaire de réduction d’impôt sur le revenu qui entre en
application dès le 1er janvier 2009 et qui est décrit ci-après.
Pour les seuls investissements réalisés en 2009, le contribuable aura le choix entre les actuels
dispositifs d’amortissements et la nouvelle réduction d’impôt (sauf si une promesse d’achat est conclue
avant le 1er janvier 2009).
Les conditions d’éligibilité des opérations au nouveau régime sont les mêmes que pour les dispositifs
« Robien » et « Borloo ».

LES PRINCIPALES MODALITES DE LA NOUVELLE REDUCTION D’IMPOT SONT LES SUIVANTES :

Le nouveau régime de réduction d’impôt s’applique aux investissements réalisés entre le 1er janvier
2009 et le 31 décembre 2012.

• Limitation de la réduction d’impôt à l’acquisition d’un seul logement par an
Le contribuable ne peut bénéficier, au titre d’une même année d’imposition, de la réduction
d’impôt qu’à raison de l’acquisition d’un seul logement.
• Recentrage géographique
L’application du nouveau dispositif est réservée aux seuls logements situés dans les zones A,
B1 et B2 retenues pour l’application des dispositifs « Robien » et « Borloo ».
• Mise en place d’une éco-conditionnalité

L’application du nouveau dispositif est réservée aux seuls logements pour lesquels le
contribuable justifie du respect des normes en vigueur relatives aux caractéristiques thermiques
et à la performance énergétique imposées aux logements par la législation. Cependant l’entrée
en application de cette condition est reportée à la parution d’un décret fixant les normes
applicables. La justification du respect de cette condition n’est donc pas requise pour les
logements acquis avant la parution de ce décret qui est attendu pour début 2010.

CALCUL DE LA REDUCTION D’IMPOT :
Base :
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la limite
de 300 000 €.

Taux :
Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 25 % pour les logements acquis en 2009 et en
2010, et à 20 % pour les logements acquis à compter de l’année 2011.
En cas d’option pour le secteur intermédiaire (ancien Borloo), le contribuable peut
bénéficier d’un supplément annuel de réduction d’impôt à hauteur de 2 % du prix du
logement pendant 6 années supplémentaires.

Modalités d’étalement de la réduction d’impôt :
La réduction d’impôt est répartie par parts égales sur neuf années. Elle est accordée au
titre de l’année d’achèvement du logement et imputée sur l’impôt dû au titre de cette année
puis sur l’impôt des huit années suivantes. Il n’y a pas de prorata temporis à appliquer la
première année.

Exemple : un contribuable acquiert un logement pour un prix de 150 000 €, il est mis en
location en octobre 2009, il bénéficiera d’une réduction d’impôt de 4166 € par
an au titre de l’impôt sur le revenu des années 2009 à 2017.

Report de la réduction d’impôt :
Le solde de la réduction d’impôt imputable qui, au titre d’une année d’imposition, excède
l’impôt dû par le contribuable peut être imputé sur l’impôt dû au titre des années suivantes
jusqu’à la sixième inclusivement.

Plafond de loyers et de ressources :
Afin de bénéficier de la poursuite de la réduction d’impôt jusqu’à 6 années
supplémentaires, le contribuable devra respecter les plafonds de loyers et de ressources
dont les montants pour 2009 sont à paraître.

Plafonnement global des niches fiscales :
La nouvelle réduction créée doit être prise en compte pour le calcul du plafonnement
global des niches fiscales. On rappelle que ce plafond est fixé à 25 000 € majoré de 10 %
du revenu servant de base au calcul de l’impôt sur le revenu.

Toutes ces informations nous ont été tranmises
par AGP Conseils  www.agpconseils.com