Il ne faut pas se voiler la face !
Les prix de la construction n’ont jamais baissé et ne baisseront pas dans les prochaines années…

Pour ces seules 5 dernières années, selon les indices des coûts à la construction, les prix ont augmenté en
moyenne nationale de 18.88%, soit de 3.77% par an.
Chez Demeures du Nord, nous avons enregistré pour ces dernières années des augmentations  moyennes de
3.50%.

Plusieurs facteurs rentrent en compte :
• Les augmentations des matières premières.
• L’augmentation des frais généraux de nos entreprises partenaires.
• L’augmentation de la qualité de nos matériaux.
• L’obligation de développer l’isolation de nos maisons.

C’est justement ce dernier point qui influera la non baisse des prix dans les futures années, puisque les normes
d’isolation engendrées par le Grenelle de l’environnement seront au fils des ans de plus en plus drastiques !
 
Avec nos villas bioclimatiques, nous avons anticipé ce mouvement inéluctable depuis plusieurs
années….
Gageons que les économies engendrées couvriront la dépense à la construction sur du long terme !

Les taux d’intérêts encore très bas en ce moment ont permis aussi d’absorber ces augmentations de prix à la
construction…

Petite réflexion : Demeures du Nord aura 20 ans en 2011… Si une maison coûte aujourd’hui 280 000 euros par
exemple, elle en coûtait 20 ans plus tôt moins de 160 000 euros !
Heureusement que les prix des logements anciens ont suivi une courbe assez similaire !

Dès la fin 2008, j’avais
exprimé mes réflexions quant aux conséquences d’une crise qui démarrait alors…
J’avais prétendu que pour les sociétés de construction de maisons individuelles, les effets des contraintes à réduire les capacités de production ne se feraient pas sentir avant au moins le
dernier trimestre 2009, et pour d’autres en milieu de 2010. Une
étude réalisée par Plimsoll Publishing Ltd révèle que sur 1000 constructeurs étudiés en terme de notation financière, 495 d’entre elles se retrouvent en situation délicate !

NOTATION FORTE : 275 SOCIETES
NOTATION BONNE : 230 SOCIETES
NOTATION MEDIOCRE : 314 SOCIETES
NOTATION PREOCCUPANTE : 131 SOCIETES
NOTATION GRAND DANGER : 50 SOCIETES

Beaucoup d’entreprises ont à tort fait preuve de trop de flexibilité sue leurs prix
afin de tenter de maintenir leur part de marché. Ils n’ont pas pensé qu’un jour, après avoir vendu ces maisons « au rabais », il fallait les construire ! 2 possibilités s’imposaient à elles :
diminuer le coût des entreprises en se dirigeant vers des entrepreneurs bas de gamme pour sauver des marges déficitaires, où respecter les engagements de qualité en confiant ces maisons à des
entreprises de qualité, mais pour en finalité détruire leurs marges bénéficiaires et altérer très vite leur capacité d’autofinancement.

Heureusement, Demeures du Nord, dans une période délicate a su anticiper cette
baisse inéluctable du nombre de constructions tout en résistant à la tentation de baisser trop nos prix et ainsi baisser la qualité de celles-ci  et diminuer nos fonds propres. Les économies
de frais généraux que j’ai mises en place dès septembre 2008, ont permis d’obtenir depuis cette date des bilans positifs qui sans avoir le niveau de ceux de 2007 et 2008, nous ont tout de même
permis de conforter encore nos fonds propres ! Résultat exceptionnel à une telle époque qui nous permet de conserver une notation forte dans un contexte régional particulièrement touché !
Nos résultats 2010, nous le savons déjà, (sur un exercice clos à fin septembre,) devraient d’ailleurs doubler par rapport à ceux de 2009…

Les 181 sociétés notées en danger ou préoccupantes devraient avoir du mal à survivre
à court terme… Les 314 sociétés notées médiocres devront rapidement retrouver des fonds propres pour survivre à moyen terme…

Il est à noter que sur les sociétés en redressement ou liquidation judiciaire en
2009, presque toutes avaient été notées “DANGER” ou “PREOCCUPANTE” par Plimsoll Publishing Ltd 2 ans avant leur échec…

Il est malheureusement évident que de nombreuses sociétés vont disparaitre dans les mois à venir…
Qu’adviendra-t’il des chantiers et contrats en cours de clients abandonnés dans ces faillites ? Des mois d’attentes pour que les garants trouvent une solution, et beaucoup d’argent perdu pour
ceux qui auront confié leur maison à des maîtres d’œuvres qui ne possèdent même pas une garantie de bonne fin !  

Certains acheteurs ont voulu profiter à tort de cette crise pour négocier leur
maison au plus bas prix… Dans mon blog du 26 février 2009 (catégorie ECONOMIE), j’avais déjà évoqué le danger de tels procédés qu’ont acceptés nombre de constructeurs…

Aujourd’hui encore, alors que nous sortons très lentement de cette crise, le danger
reste peut-être encore plus marqué face à des entreprises fortement affaiblies par 2 années de souffrance ou face à de nouvelles entreprises aux capacités financières
faibles.

Comment déceler une entreprise potentiellement fragile ?

Au-delà du fait de vérifier ou faire vérifier la qualité de leurs derniers bilans et
d’avoir des informations bancaires claires (méfions-nous de certains banquiers qui masquent les difficultés de trésorerie de leurs clients, pensant ainsi les aider et retarder l’échéance d’un
dépôt de bilan), un principe essentiel est à observer :
Tout constructeur qui fait une proposition inférieure de plus de 5% par rapport à la moyenne d’autres constructeurs, présente obligatoirement un déficit à venir et certainement une position
financière délicate qui l’amène à baisser ses prix d’un tel montant !
Lorsqu’on sait qu’un bon bénéfice avant impôt dans ce secteur d’activité oscille entre 2 et 5%, comment pouvoir avoir la capacité de le diminuer d’emblée de plus de 5% ??

Bien acquérir un bien, c’est savoir aussi l’acheter dans un rapport qualité/prix qui
ne présente aucun risque à court terme !

Ainsi l’expression « Bien mal acquis ne profite jamais. » prend elle ici
un tout autre sens !

Dans sa dernière publication, l’Observatoire Crédit Logement / CSA fait état d’une
nouvelle baisse des taux de prêt immobilier pour le mois de février 2010.

Après s’être affiché à 3,75% en janvier dernier, le taux moyen relevé pour un crédit immobilier accuse un nouveau recul pour s’établir à 3,64% sur le mois de février. C’est ainsi le plus bas
niveau de crédit depuis le deuxième trimestre 2006. Pour mémoire, l’Observatoire Crédit Logement recensait, pour le premier trimestre 2009, un taux moyen de 4,55% (5,07% pour le quatrième
trimestre 2008).

De l’avis de l’Observatoire, « les conditions de crédit restent excellentes. Le niveau des mensualités associées à un même capital emprunté est de 9% inférieur à son niveau de décembre 2008
».

 Selon l’étude, ce franc recul des taux de prêt immobilier n’est que la conséquence de l’action engagée par les établissements prêteurs afin de palier une conjoncture immobilière
encore bien délicate. La publication dévoilée ce lundi 8 mars entend bien confirmer « la volonté des établissements de crédit de soutenir un marché immobilier difficile, notamment en raison de la
dégradation de l’emploi qui paralyse la demande et du blocage du marché de l’accession ».

Une bonne nouvelle donc pour les particuliers désireux d’acquérir un bien immobilier. Les économistes affirment que ces taux de crédit ont ainsi atteint leur plancher et devraient plutôt remonter
dans les 3 trimestres à venir…

A bon entendeur, …

 
Sources: Diagnostic et expertises

Un de mes amis, conseiller en patrimoine m’a adressé ce texte, convaincu que l’achat
d’une maison individuelle reste encore le meilleur placement à l’heure actuelle… Il m’a permis de le diffuser ici :

1/ UN LOCATAIRE VOIT CHAQUE ANNEE SES DEPENSES AUGMENTER. Le montant des loyers
progressent régulièrement… Selon les indices officiels ils ont augmenté de plus de 41% entre 1998 et 2008 !

2/ L’ACQUEREUR D’UNE MAISON INDIVIDUELLE QUI EMPRUNTE A TAUX FIXE GAGNERA DU POUVOIR D’ACHAT. Ses revenus augmenteront au cours du temps et compte tenu de l’inflation le coût réel de l’échéance
diminuera d’années en années… Celui qui a emprunté à taux variable (toujours capés à 1 ou 2%) a vu ces dernières années ses charges de remboursement fortement diminuer !

3/ MALGRE LA CRISE ECONOMIQUE DE 2008, LA MAISON INDIVIDELLE RESTE UN CAPITAL QUI CROIT puisque les prix de revente sont restés supérieurs aux prix d’achat; bien au contraire les plus-values
réalisées particulièrement à partir de la 5ème année sont connues pour être très confortables, particulièrement pour les maisons de qualité.

4/ CONTRAIREMENT AUX LOYERS VERSES A FONDS PERDUS LE REMBOURSEMENT D’UN PRET POUR L’ACCESSION RESTE UN EFFORT D’EPARGNE QUI ASSURE UN PATRIMOINE IMPORTANT POUR SA RETRAITE ET LA FAMILLE : les
remboursements étant terminées dans la majorité des cas avant le départ en retraite, cette charge en moins permettra de ne pas diminuer son train de vie malgré des revenus généralement en
baisse…  En cas de coup dur, le reste de la famille est protégé grâce aux assurances liées au prêt principal (assurance décès-invalidité).

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Vu dans “Challenges” :
Selon les courtiers en crédit immobilier, les taux des prêts immobiliers ont poursuivi leur repli ces dernières semaines. Le mouvement est toutefois moins rythmé qu’en avril, avec des variations
comprises ce mois-ci entre 0 % et – 0,20 % selon les régions et les durées selon les derniers chiffres publiés par le courtier en ligne Empruntis. « L’effet combiné de la baisse des taux de
la Banque Centrale Européenne (BCE) et celle de l’OAT (indice de référence des taux fixes, à 3,60 % début mai contre 4,80 % en août 2008), resolvabilise une nouvelle fois les emprunteurs qui
avaient été écartés du crédit en 2008 », analyse Ari Bitton, P.D.-G. d’AB Courtage. Pour les courtiers, les excellents dossiers (apport personnel significatif, endettement raisonnable, etc.)
peuvent obtenir des taux fxes hors assurance sur 15 ans sous la barre des 4 %, compris entre 3,80 % à 3,95 %.

De fait, les acquéreurs ont refait leur apparition sur le marché immobilier : «
Nous constatons une hausse des demandes de prêts d’environ 11 % par rapport au dernier trimestre 2008 », indique Ari Bitton. Même constat chez son confrère et concurrent ACE : «
Après la période de crise qu’a connu le marché de l’immobilier fin 2008, on aurait pu s’attendre à une reprise beaucoup plus tardive. Au contraire, nous constatons depuis deux mois une
reprise conséquente du nombre de demandes de prêts de + 12 % par rapport au dernier trimestre 2008, qui laisse à penser que nous sommes face à une vraie reprise du marché », confirme Joël
Boumendil, Président d’ ACE.

Après plusieurs mois de stagnation voire de légère baisse, le premier trimestre 2009 affiche une hausse sensible du prix au mètre carré dans l’ancien : + 2,8 % sur trois mois
selon le baromètre Seloger.com (contre – 1,5 % et – 1,6 % à Lyon et Marseille), alors qu’en janvier la tendance était à -1,4 %. Ce faisant, la capitale des Flandres anticipe ainsi une tendance au
redémarrage qui s’explique, d’après seloger.com, par « la baisse continue des taux d’intérêts, la baisse des prix et le programme gouvernemental d’aides à l’immobilier neuf ou ancien ».

Du coup, la baisse sur un an, déjà limitée à 3 % en janvier, n’atteint plus que 2 %. Un scénario de crise douce que le conseil régional des notaires avait déjà commenté en décembre dernier : “Dans
la métropole lilloise, il n’y a pas réellement eu de bulle spéculative,” expliquait Philippe Delattre, vice-président du conseil.

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Alors que la FED a annoncé ce jour qu’elle va acheter pour 300 milliards de bons du Trésor dans les six mois, et par ailleurs plus que doubler ses achats d’obligations liées à des
crédits immobiliers, les taux bancaires liés à l’acquisition de logements continuent leur baisse pour atteindre des taux records !

« Meilleurtaux » présentait mardi la huitième édition de son Observatoire du crédit
immobilier. Les taux historiquement bas ont conduit les préteurs à diminuer les taux proposés aux acquérants potentiels, offrant ainsi des capacités d’emprunt élargies.

« La baisse régulière des taux depuis ces cinq derniers mois positionne le taux
fixe à 15 ans pour un dossier solide à 4,30 %, soit le niveau précédemment atteint en 2003. Le taux variable à 15 ans se stabilise quant à lui autour de 3,50 %, ce qui représente une réelle
opportunité pour financer un projet immobilier. Meilleurtaux.com constate par ailleurs une augmentation sensible du nombre de demandes de prêts depuis le mois de février. »

Toujours d’après l’observatoire de Meilleurtaux.com, c’est le moment de
profiter des prêts à taux variables qui redeviennent très attractifs car de nouveau inférieurs aux taux fixes. Avec un  dossier solide, un emprunteur peut obtenir 3,50 % à taux variable
contre 4,30 % à taux fixe sur 15 ans. Pour un prêt de 150 000 euros sur cette durée, un crédit à taux variable lui fera économiser plus de 12 000 euros si les taux n’augmentent pas. Néanmoins,
compte tenu des difficultés rencontrées l’an dernier par certains emprunteurs, Meilleurtaux recommande aux seuls emprunteurs avertis de recourir à un prêt à taux variable, tout en restant
vigilant sur les conditions de l’offre de crédit. Surtout, il est indispensable de choisir un taux capé (+ 1 ou + 2) plutôt qu’une durée capée par exemple, afin que la hausse éventuelle des
mensualités reste supportable pour le budget de l’emprunteur.

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Malgré la crise qui s’est véritablement fait ressentir à partir de l’été 2008, Demeures du Nord publie son bilan 2008 en affichant de bons résultats.

Avec un chiffre d’affaires supérieur à 18 millions d’euros et un résultat de l’ordre
de 400 000 euros, Demeures du Nord renforce encore ses fonds propres tout en ayant provisionné plus de 200 000 euros pour 2009.

Je suis très satisfait de ces résultats qui sont conformes aux objectifs que j’avais
fixés à fin 2007.
Bien que nous ayons connu un ralentissement des ventes dans le second semestre propre aux conséquences de la crise internationale, la bonne gestion de nos encours nous a tout de même permis
d’atteindre ces objectifs.

Je suis parfaitement conscient que les objectifs de 2009 seront plus difficiles à atteindre que pour 2008 compte tenu du climat économique actuel qui ne devrait pas beaucoup s’améliorer avant le
second semestre. Pourtant, compte tenu des intentions d’achat de maisons individuelles des français qui sont revenues aux mêmes normes que celles sondées en fin 2007, je reste tout à fait
optimiste. L’économie est constituée de cycles et le marché de l’immobilier réagit de la même manière. Nous sommes actuellement dans un cycle bas, c’est évident !
Pour nous, rien d’alarmant, car au fil des années nous avons pu nous constituer avec prudence des capitaux propres qui nous permettent aujourd’hui de pouvoir faire face à tout ralentissement du
marché. De plus, notre notoriété et notre bonne réputation, nous permettent d’entrevoir une baisse des ventes pour 2009 bien inférieure à la moyenne nationale.

Ayant réagit en tout début de crise, nous avons affiné nos besoins en dépenses et pu prendre les décisions utiles afin de préserver la bonne santé financière de Demeures du Nord.
Celle ci reste un atout important en offrant une sécurité financière pour nos clients pour lesquels la construction d’une maison reste le plus gros investissement personnel d’une vie.  Nous
savons que beaucoup de constructeurs souffrent beaucoup en ce moment, et que leur fragilité financière amènera plusieurs d’entre eux à malheureusement déposer le bilan, laissant des constructions
à l’abandon. C’est pour moi l’un des plus gros dangers de cette crise !

En ce qui concerne La Fondation Demeures du Nord qui constitue une part importante
de nos dépenses de communication, j’ai décidé de mettre en suspend ses activités principales en attente de la relance économique.

Une sensible réduction de nos dépenses, le maintien de nos marges et surtout la
volonté d’encore améliorer notre prestation tant sur un plan architectural que sur le plan de la qualité de nos chantiers sont nos meilleurs atouts pour traverser sereinement cette période plus
délicate.

Toute guerre, toute crise a une fin. Les économistes les plus pessimistes n’en
prévoient pas la fin avant 2010. Pour ma part, je n’affirme rien. Je sais seulement que « l’implosion économique » a déjà eu lieu et qu’aujourd’hui nous vivons les conséquences logiques de cette
crise… Mais sans aucun doute, au delà des dégâts qu’elle aura causés, cette crise aura permis d’assainir le marché de l’immobilier ancien dont certains prix sont parfois partis « à la dérive »,
et aussi de permettre au prix des terrains d’être revus à la baisse et de retrouver enfin des normes de prix plus saines. Ajoutés à la baisse des taux qui a eu lieu sur les 3 derniers mois, ceci
explique sans doute pourquoi nous retrouvons progressivement une activité de ventes plus confortable.

Enfin, j’ajoute que ce cycle difficile doit permettre de rappeler à chaque
entreprise qu’elle a vocation à toujours être prudente et économe et lui permettre de revenir aux fondamentaux qui ne sont justifiés que par la quête permanente du meilleur rapport
qualité/prix.

www.demeuresdunord.com

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J’ai participé ce matin à un petit déjeuner-débat organisé par Le Figaro Magazine
dont les axes principaux furent : « Quel état des lieux pour l’immobilier en NPDC début 2009 ? Crise ou après-crise ? Quels changements de comportement ? Pour quelles solutions ?
»

Plusieurs représentants de l’immobilier étaient également présents :
-Me Delattre, vice-président du conseil régional des notaires NPDC.
-M.Gérard De Rycker, administrateur de la FNAIM NPDC et agent immobilier à Lille.
-M. Frédéric Descamps, directeur général adjoint Nord du groupe immobilier NEXITY/GEORGES V.
-M.Philippe Merviel, directeur régional délégué CREDIT DU NORD.

Ce débat fera l’objet d’une double page dans le numéro du 14 mars du Figaro Magazine
Nord /Pas de Calais.

Si nous avons pu admettre que le ressenti de cette crise s’est affirmé à la même période pour ces différents représentants de l’immobilier, (à savoir entre septembre et décembre), les effets ont
semblent-ils étaient bien moins néfastes pour Demeures du Nord que pour l’ensemble de la profession.

Christian Paindavoine DDN

En tout cas, une position optimiste et essentielle est ressortie de ce débat : une
amorce de reprise a été constatée pour janvier 2008 et semble se confirmer pour le début février.
2 raisons essentielles à une tendance de retour à une activité normale :
• La baisse des taux qui s’est confirmée pour se situer vers une moyenne proche des 4.5%.
• Le repositionnement des prix de l’immobilier ancien et du prix des terrains dont la baisse s’est traduite durant tout le dernier trimestre 2008 pour retrouver des niveaux de prix qualifiés
de normaux.

Tous s’accordent à dire que les taux ne baisseront plus beaucoup et qu’il en est de
même pour le prix des terrains et de l’immobilier ancien. La reprise des ventes de ce dernier est d’ailleurs un signe de cette reprise.

L’attentisme dont ont fait preuve nombre d’acheteurs durant ces derniers mois est en
train de faire place à la prise de conscience que le moment est redevenu propice à l’investissement immobilier, particulièrement dans le neuf et dans l’investissement locatif.

Les français sont toujours porteurs de projets patrimoniaux et sont encore plus
conscients à présent que « la pierre » est bien la valeur refuge la plus sécurisante. Les expériences malheureuses de la Bourse renforçant évidemment cette tendance…
Des études ont démontré que l’évolution de la valeur du patrimoine immobilier privé depuis les 20 dernières années a toujours été sensiblement supérieure à l’inflation !

La conclusion de ce débat a donc été unanime sur le fait qu’était (enfin) revenu le moment propice pour acquérir un bien immobilier.

La crise aura fait beaucoup de « dégâts » et le taux de chômage va s’en ressentir durant plusieurs mois encore avant que la tendance ne se renverse. Elle aura en tout cas permis d’endiguer une
dérive des prix de l’ancien et du foncier qui permettra de retrouver un marché plus sain et surtout plus équilibré.

Un débat donc, pour le moins assez optimiste pour tous les participants, et qui
l’aurait été beaucoup moins il y a encore quelques semaines…

Les français, c’est ainsi, « fonctionnent beaucoup au moral »…
En quittant ce débat, je me suis fait la réflexion suivante : cette crise a véritablement commencé à l’entrée de l’hiver. Cette période souvent plus dure pour le moral a sans doute encore
aggravé les effets de comportement. Les bonnes nouvelles (baisse des taux et repositionnement à la baisse des prix de l’ancien et des terrains) interviennent alors même que dans quelques semaines
le printemps reviendra. C’est bon signe !

Après la pluie….

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Bien sûr, nous ne sommes pas encore sortis de la crise économique qui a touché en premier les secteurs de l’immobilier et de l’automobile.

Pourtant, dans le neuf, les signes d’une reprise apparaissent de plus en plus concrets et les reports d’achat qu’a provoqué cette crise semblent moins éloignés qu’il ne semble.
Sans doute est-ce du à la stabilisation des prix de l’ancien et du foncier après une période de baisse, et bien sûr à la baisse des taux proches actuellement de 4.50% de
moyenne…

Le promoteur immobilier Nexity a fait réaliser une enquête par la Sofres entre les 2
et 5 janvier puis les 14 et 15 janvier, auprès de 2.000 personnes extraites de deux échantillons représentatifs de la population françaises.

Celle-ci indique que les intentions d’achat dans le neuf, notamment, connaissent une
hausse significative, retrouvant leur niveau de janvier 2008.

5,8 % des Français ont l’intention d’acheter un bien immobilier neuf au cours des
douze prochains mois, alors qu’ils étaient 3,8 % en septembre 2008.

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